[박대석칼럼] 전세는 갭투자?··· 집값 잡는 법 있다
[박대석칼럼] 전세는 갭투자?··· 집값 잡는 법 있다
  • 박대석 본지 편집위원((주)예술통신 금융부문대표)
  • 승인 2020.07.06 09:33
  • 댓글 0
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주거서비스의 혁신, 내비우스(Naviuse)··· 주택을 실거주 목적으로 바꿔야

서울 반포와 충북 청주에 각각 1채씩 총 2채의 아파트를 가진 노영민 청와대 비서실장은 지난 2일 반포 아파트를 급매물로 내놨다고 발표했다가, 45분 뒤 반포가 아닌 청주 아파트를 팔기로 했다고 정정했다. 이 소식에 네티즌들은 “청와대 비서실장도 서울 강남의 ‘똘똘한 한 채’를 선택했다”고 했다. 이 말은 강남의 집이 주거가 목적이 아니고 재산증식 수단이라는 것을 잘 말해주는 상징이다.

주택가격도 수요와 공급이라는 기본적인 조건에서 결정되지만, 부동산가격상승의 가장 중요한 요인은 거시경제적 요인과 금융, 세제, 인구사회학적 요인 등이 복합적으로 작용한다. 특히 서울 중에서도 강남은 주택가격이 안정된 상황에서도 하락은 하지 않다가 가격 상승이 시작되면 타 지역과는 비교도 안 될 만큼 큰 폭으로 오른다.

이는 뉴욕, 보스턴, 시애틀 등 ‘슈퍼스타시티’에서도 보이는 현상인데 좋은 교육 및 생활환경은 물론이고 고소득, 고학력계층이 밀집해 있어서 늘 공급이 부족한 상태이기 때문이다. 따라서 어느 정권이든지 간에 강남지역 집값 잡으려다가 성공한 일이 없고 도리어 타 지역 실수요자들만 피해를 보는 규제책들만 나오고 풍선효과로 엉뚱한 지역이 오르기도 한다. 강남은 맨해튼과 같이 지역 특성으로 이해하고 시장에 맡기고 놔두어야 하는 이유이다. 특히 소위 좌파 정권들은 공연히 강남 미워하는 부동산 정책 시도는 불 섶을 휘젓는 어리석은 일과 같다.

부동산가격이 상승하면 일부 세수증대 효과를 제외하고는 국가이익에는 득이 없고 오히려 해가 많다. 공장 등 고정비 상승으로 원가경쟁력이 떨어지고 서민들에게는 임차 비용이 상승하고, 내 집 마련 기회가 어려워져 결혼 및 출산에도 악영향을 미치며 불로소득 비중이 커져 서민들의 박탈감 심화는 물론이고 사회 불평등이 심화된다. 그렇다고 부동산가격이 떨어져도 문제이다.

급격히 떨어져 거품(버블)이 터지면 걷잡을 수 없는 일이 발생한다. 2016년 국민대차대조표 기준으로 대한민국의 토지, 주택 등 부동산시가는 국내 GDP의 약 8배 정도인 1경2,121조원이다. 그런데 만약 10%만 가격이 하락해도 1년 예산의 두 배가 넘는 자산이 감소해 은행 등 도산은 물론이고 국민 대부분이 커피 한잔 사먹을 형편이 안 된다. 그래서 정부는 인구(수요)가 감소해 장차 부동산가격이 하락한다고 해도 경제에 영향이 없도록 서서히 연착륙을 시켜야 한다. 따라서 어느 정부도 부동산이, 아파트가 떨어지니 팔라고 말할 수 없는 것이다.

비싼 집값은 거주이전의 자유를 제한한다?

대한민국헌법 제14조를 보면 모든 국민은 거주·이전의 자유를 가진다. 사람이 거주나 이주에 대해 자신의 자유로운 의사로 결정할 수 있는 자유. 일시적으로 이동하는 것뿐만 아니라 거주지를 변경할 수 있는 자유까지 포함된다. 그러나 실제 그럴까?

2018년 우리나라 가구당 순자산이 사상 최초로 4억원을 넘긴 것으로 나타났다. 특히 순자산에서 토지, 건물 등 부동산과 무형자산이 차지하는 비중은 76%인데 이는 미국(29.3%), 일본(38.4%) 등에 비해 매우 높은 편이다. 반면에 미국, 일본 등은 상대적으로 금융자산 비중이 높으며 한국은 재산증식의 제1 수단으로 부동산에 편중하고 있는데 이것이 국가에는 전혀 도움이 되지 않는 고질병이다. 주택이 80년 중반부터 국민에게 목돈을 벌 기회를 준 학습효과가 만들어 낸 결과이다. 이것을 바로잡아야 한다.

또한, 우리나라의 전체 가구 수는 19,979천 가구이고 전체주택 수는 20,818천호로서 주택보급률은 104.2%이다. 주택소유자가 거주지역과 동일 지역 내의 주택을 소유한 비중은 시·도 기준으로 86.5%, 시·군·구 기준으로는 76.0%를 차지해 국민 대부분이 주택소재지에서 살고 있다. 국민 재산 대부분이 부동산 중에서 주택으로서 사실상 사람이 주택에 얽매여 사는 꼴이 되어 거주이전의 자유가 제한되어있다고 말해도 지나친 말이 아니다.

주택을 소유한 가구 수는 11,234천 가구이고 무주택 가구 수는 8,745천 가구이다. 주택을 1건만 소유한 가구는 72.6%이고 2건 이상을 소유한 가구는 27.4%를 차지하고 있으며, 주택 소유가구의 평균 주택자산 가액은 2억5,600만원이고 1호당 평균 주택면적은 86.3m2, 가구주 평균 연령은 55.4세, 평균 가구원 수는 2.78명이다.

사람은 태어나서 라이프사이클(life cycle)에 따라 사는 집의 위치, 형태 등이 달라지게 돼 있다. 실제 통계청 자료에 따르면 결혼 후 내 집 마련까지 평균 이사 횟수는 3.6회이다. 85.3%가 한 번 이상 이사했고, 11번 이상 이사한 비율도 6.2%나 된다. 출가하기 전까지는 부모 집에서 살다가 결혼하면 신혼집, 아이가 생기면 좀 큰집으로 이사하려 하고, 나이가 들면 다시 적은 집으로 옮기며, 노후에는 시니어타운(실버하우스)으로 이전하고 다시 신체적으로 불편하면 상시 의료서비스의 도움을 받는 케어타운(care, 요양원 등)에서 살다가 돌아가는 것이 맞다. 물론 직장, 공부(유학) 등 이유로 사는 곳의 위치도 달라질 수밖에 없다. 그런데 집값이 비싸니 자유롭게, 필요에 따라 집이 사람을 따라오지 못하고 사람이 집에 얽매여 살게 되는 것이다.

전세는 우리나라만 있는 제도, 갭(gap)투자 수단으로 악용

우리나라에만 있는 전세 보증금제도는 부동산가격 상승에 대한 기대와 임대보다는 소유 중심의 주택시장 구조로 인한 것이다. 전세(보증부월세 포함) 가구는 약 750만 가구에 달한다. 2020년 6월 기준 전세 가격은 주택 매매가격대비 65.7%이다. 사실 투자라는 수익 측면에서 보면 전세는 말도 안 되는 제도이다.

집을 2.5억 원에 사서 전세금은 1.7억 원을 받는다는 것인데, 집 살 때 받은 대출이자(평균 대출 비율 약 40%) 꼬박 내고, 재산세는 물론이고 수리 등 관리유지 비용도 소유자가 내는 것이다. 심지어 세입자에게 도배도 해주니 자선사업도 이런 통 큰 자선사업이 없다. 선진국 사람들이 보면 이해 못 할 제도이다.

한국의 전세제도는 집값이 올라간다는 전제하에 갭(gap)투자의 수단이기 때문에 시비를 거는 소유자들이 없다. 필자가 2014년 기준 각종 금리, 세율 등을 감안할 때 자산투자 측면에서 보면 주택취득가의 139%에 전세를 놓아야 본전이다. 즉 2.5억 원짜리 집은 약 3.5억 원의 전세금을 받아야 이익은 고사하고 손해를 안 본다는 산수(算數)이다.

집값, 즉 주택가격 상승률에다가 물가상승률을 포함한 ‘실질 주택매매가격지수’가 올라가지 않으면 전세제도는 없어질 것이다. 그래서 집값이 안정세에 들어서면 전세 시장이 줄어들 것이고, 세입자의 깡통 위험 등을 감안한 반전세, 월세 시장으로 시장이 변화하면서 선진주택시장처럼 월세 시장이 장차 임차시장의 주류를 이룰 것이다.

‘토지국유화’는 너무 나간 이야기

부동산의 불로소득에 따른 사회 양극화 문제로 촉발한 토지공개념을 헌법에 명문화하는 문제는 집권 민주당이 이미 총선 전부터 도입 논의에 불을 지펴놓은 상태다. 2018년 정부가 토지공개념을 헌법에 추가하는 내용의 헌법개정안을 발표한 이후 민주당 주요 인사들이 논의를 주도하는 모양새다. 이번 총선에서 더불어시민당을 포함한 여당 180석에 정의당과 열린민주당 획득 의석을 포함해 이른바 ‘범진보’ 190석을 확보하면서 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다.

토지공개념 이론의 창시자 격인 헨리 조지는 “토지는 인간거주에 있어서 극히 중요한 역할을 담당하고 있으며 시장에 방치되는 보통의 자산으로 취급할 수 없으므로 국가 전체이익을 위한 규제하에 있어야 한다. 토지의 소유, 이용, 개발을 공적으로 규제하는 것은 환경 보전·주거 수준의 향상을 위해 불가결하다”고 선언했다. 토지의 사유재산성을 인정하면서도 국가이익을 위해선 규제가 가능한 것으로 본 것이다.

토지국유화는 소유권 자체가 국가에 귀속되는 것이고, 토지공개념은 소유권은 민간에게 있지만, 토지를 이용하고 처분을 할 때는 일정 부분 공공재 성격을 인정해 사유재산의 자유를 제약할 수 있는 것이다.

한국 헌법재판소는 토지의 공공재적 성격을 강조했지만, 토지공개념을 토지국유화와 동일시하지는 않았다. 헌재는 이른바 ‘토지공개념 3대 제도’로 불리는 ‘택지 소유상한법’과 ‘토지초과이득세법’, ‘개발이익환수법’에 대해 제동을 걸었고 반대 여론까지 비등하면서 국내 토지공개념 논의는 더는 진전되지 못했다. 그리고 실제 토지공개념의 명문화는 이번 정부 여당 인사들의 다주택 보유자들의 행태를 보듯이 여야 구분 없이 기득권의 반발로 실제 실현되기에는 난항이 예상된다.

그러면 인간이 태어나서 인생 주기에 따라서 주택의 형태, 크기, 위치 등을 필요에 따라 편리하게 바꾸는 실질적인 거주 이동의 자유를 누리고 고가로 형성한 부동산가격의 문제들을 풀 해법은 없는 것인가?

주거 서비스의 혁명, 내비우스(Naviuse)

필자는 2009년 주택금융공사 시절부터 연구를 시작해 2017년 ‘내비우스’라는 제도를 처음 만들었다. 내비우스는 navigator's house의 합성어의 줄임말로 인생이라는 긴 항로에 집이 따라오라는 의미로 만든 말이다. 내비우스는 대형 기업형 주택임대관리 및 유동화를 하는 기업이거나 정부조직(LH와 주택금융공사 기능을 합친 주택청)으로 볼 수도 있다.

주택매수자금은 유동화 채권으로 보험, 연기금이 인수

내비우스는 국내 및 국외에 주택을 구입해 가입자(회원이라고 함)에게 전세, 전·월세, 월세 등 주거 서비스를 제공한다. 국내는 전체주택의 10%인 200만호를 단계적으로 구입하고, 국외는 계절 이민형 또는 비즈니스 및 유학용도 등으로 수요조사를 해 주택을 구입한다.

해외 주택매수자금은 별도로 하고, 국내 주택가격 평균 2.5억 원 기준으로 하면 국내 주택매수액은 약 500조원이다. 매수한 주택과 월세수입을 바탕으로 해 장기 유동화증권(가칭 NBS Naviuse Backed Securities)을 발행한다. 안정적인 장기투자 상품이 턱없이 부족한 국내외 보험사, 연기금 등 기관투자자들에게 확실한 주택담보와 안정적인 수익구조를 가진 양질의 유동화증권을 제공한다. 국내외 금융시장은 안정적인 장기채권이 적고, 장기채권일수록 도리어 단기보다 발행금리가 적은 역전 현상도 벌어지기도 한다.

한국주택금융공사와 금융회사들이 장기 주택담보대출을 자산으로 해 발행한 MBS의 잔액은 2019년 4월 기준 약 116조원에 이른다. MBS는 대출 차주들의 사정에 따라 조기에 대출을 상환하는 위험이 있어 장기적으로 투자한 투자자들에게 불안정한 면이 있다. 그러나 NBS는 조기 상환위험이 극히 적고 강제적인 콜 옵션이 없어 상대적으로 안정적인 투자채권이 될 것이다. 따라서 NBS 채권의 매각은 장기투자자들이 먼저 인수하려는 우수한 채권이 된다.

다만, 유동화 채권 발행 전에 필요한 매수자금은 보험 및 연기금이 우선적으로 발행할 NBS를 인수하는 조건으로 일시 차입해 충당한다. 해당 보험 및 연기금에 우량채권인 NBS를 우선적으로 인수할 기회를 주고 그 기간만큼 금리를 조정해 주면 되는 것이다.

자본시장에서 자금을 인수하는 조달 비용 역시 확실한 주택자산과 안정적인 월세수입이 바탕이 되는 채권이고 단지 초기에만 정부나 금융회사가 내비우스에 신용보강을 해준다면 최저금리로 주택매수자금을 시장에서 필요한 만큼 조달할 수 있다.

내비우스 회원은 최소의 주거비용 혜택

회원은 입회보증금을 낸 후 자신이 원하는 크기, 지역, 주거형태(아파트, 단독 등)를 선택해 입주한다. 입회보증금은 일정 금액 이상을 예치하면 되고, 회원이 주거하는 주택의 적정 전세가 보다 입회보증금이 적을 때는 차액만큼 월세를 지불하면 되는데, 주택임대차보호법에서 정한 전월세전환율 법정 상한성인 4.75%(2019년 10월 기준)보다 약 35% 정도 저렴한 월세를 내면 된다. 왜냐하면, NBS로 조달한 금리가 현재 수준으로 약 3% 정도이기 때문이다. ( 월세-손익균형 금리 / 현재 20년 채권 발행금리 1.434% + 스프레드, 헷지비용, 운영 및 발행비용 과 버퍼 등)

반대로 회원이 사는 주택의 적정 전세가가 입회보증금보다 적을 때는 초과한 보증금에 대해 시중은행 1년 만기 정기예금 금리(약 1%)보다 최소 50% 이상 높은 배당금을 받을 수 있다. 따라서 입회보증금을 투자 수단으로 과다하게 사용하는 것을 제한하기 위해 도리어 입회보증금 상한제를 운영해야 한다.

또한 회원은 약 3개월마다 이동을 할 수가 있다. 직장 및 사정에 따라 이동 희망지역 및 주거형태와 크기를 선택해 조건이 부합하면 평생 자유롭게 이사할 수 있다. 그리고 가지고 있는 가구, 가전 등 생활물품 등은 내비우스에 내부전산망인 홈페이지에서 간단한 클릭으로 출장 보관 및 반출할 수 있는 물품 클라우딩 서비스와 회원 간에 물품 공유 서비스를 이용할 수 있다. 따라서 이사는 최소한의 물품 이동만 있게 되며 미사용품의 클라우딩 보관으로 생활공간이 쾌적하다. 그리고 200만 가구들이 생활에 필요한 모든 것들을 공동구매 할 수 있다. 은행금리, 이사, 수선, 의료, 교육, 케이블, 레저 및 문화, 육아, 유통, 장례 등에 대해 차별화된 품격 있는 복합서비스를 평생 누리 된다. 그야말로 요람에서 무덤까지 살면서 필요한 모든 재화의 구입 및 서비스에 대해 품질과 가격에서 최대의 혜택을 볼 수 있다.

또한 국내와 마찬가지로 해외에도 수요조사를 통해 적정한 지역에 내비우스 주택을 매수 운영해 은퇴자들의 중기성 계절이민, 유학 및 비즈니스 장기 출장 등에 사용할 수 있도록 하면 된다. 글로벌 한국인이 자유롭게 세계를 누비고 다닐 수 있는 국제적 주거환경을 만들어 주는 것이다.

이로써 내비우스 회원은 기존의 값비싼 주택의 굴레에서 벗어나서 나이, 직업, 학업, 건강 등에 따라 최소의 경제적 부담으로 적합한 주택을 사용해 헌법에서 정한 거주이전의 자유를 실효적으로 만끽하게 된다.

정부는 고질적인 전세 및 주택정책에서 벗어나게 된다

2019년 주택거래량은 약 80만 건이고, 최근 5년간 평균 거래 건수는 약 100만 건 정도 된다. 즉 전체 주택수의 5% 정도가 거래되는 것이다. 그런데 내비우스는 국내 전체 주택의 약 10%에 해당하는 200만 호를 회원제 주택서비스로 활용하기 때문에 주택가격 정책에 매우 큰 완충지역이 생기게 된다. 이는 시장의 자유 기능에 따른 임차주택, 회원제 주택서비스이지만 사실상 토지공개념보다 더 효율적으로 주택 및 임차시장을 안정적으로 유지시켜준다.

내비우스 조직(회사) 입장에서도 주택가격의 변동에 크게 죄자우지 되지 않는다. 왜냐하면 조달비용과 전월세전환율은 연동되어있어서 금리가 오르면 조달비용도 오르고 이에 따라 전월세전환율 오르며, 반대로 금리가 내리면 역시 같이 전월세전환율도 연동해 내림으로서 주택가격과 관계없이 일정 범위 내에 수익성을 안정적으로 유지할 수 있기 때문이다.

아마 당장 내일 내비우스를 시행한다는 발표만으로도 주택 및 전세시장은 급속히 안정될 것이고, 주택을 투자수단으로 구입하려는 경제심리도 빠르게 사그라지고 주택본연의 거주를 위한 실수요자 중심으로 주택시장이 제자리를 잡을 것이다.

아울러 주택 1호당 평균 대출이 약 113백만 원인데 내비우스 운영으로 개인부채가 약 227조원이 줄어들 수 있으며, 1가구당 보유한 1,759만원의 동산을 활용해 최대 약 35조원의 공유경제 시장이 열릴 수 있다.

그리고 정부는 내비우스 시행 후에는 내비우스에 대한 전월세 정책 조정만으로도 전체 주택 및 전세 등 임차 시장을 실효적으로 통제가 가능하고, 최소의 비용으로 자유롭게 사용할 수 있는 사용자중심으로 국민들의 주거서비스 질을 높일 수 있을 것이다.

홍콩은 높은 집값과 수백만 원에 달하는 비싼 아파트월세에도 서민들은 부족하지만 공공임대주택정책으로 버티고 있는 실정이다. 또한 싱가포르는 공공주택을 시장보다 낮은 분양가로 대다수 국민에게 공급하는 정책과 주택구매를 연금제도와 연결하는 주택금융·보조금 지원 제도를 활용하고 있다.

마찬가지로 우리나라도 국민연금, 의료보험과 같이 소득이 발생할 때 주택(내비우스)기금을 기업, 근로자, 정부가 적정하게 분배해서 납부하도록 해서 신혼부부와 청년 등 사회초년생들이 초기부터 목돈의 보증금이 없이 주택서비스를 이용할 수 있도록 해, 집 때문에 결혼 및 출산을 기피하거나 미루는 일을 대폭 줄일 수 있을 것이다.

서두에서 말했듯이 주택정책은 거시와 미시경제는 물론이고 학군 등 인구사회학적, 심리적 상황 등 인간의 모든 삶이 복합적으로 연결되어있는 분야이다. 그리고 시장에 맡겨놓으면 필히 시장실패가 발생해 공공이 개입하지 않으면 약자들은 비를 피할 처마 밑 공간도 확보하기 어렵다. 따라서 전체를 보고 과거의 경험을 교훈 삼아서 실수요자 중심으로 정책을 펼쳐야한다.

자본주의 사회에서 시장을 무시할 수 없다. 사유재산과 자유, 시장은 창의를 샘솟게 하는 자본주의의 원동력이다. 그러므로 불로소득과 일부지역만 특정으로 해 감정적으로 한가지만을 보고 주택정책을 펼치면 100전 100패가 아니라 선량한 국민들의 피해만 크다. 필자는 실제 지난 금요일 까지 금천구 가산동의 선배가 분양하는 21층 도시형생활주택 현장에서 실수요자들이 방 한 칸의 원룸을 사려해도 대출이 적어서 포기하려는 안타까운 모습을 보았다.

부디 필자가 오랜 연구 끝에 내놓은 회원제 주택임대차서비스인 내비우스가 서민들이 적은 비용으로 발 뻗고 잘 수 있는 주택서비스 제도 혁신에 조금이나마 보탬이 되기를 기대해본다.

박대석 본지 편집위원((주)예술통신 금융부문대표)
박대석 본지 편집위원((주)예술통신 금융부문대표)

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